Rohrbruch durch Frost?

Es ist eine beliebte Taktik von Vermietern und Gebäudeversicherungen: Nach einem Rohrbruch im Winter wird dem Mieter pauschal vorgeworfen, er habe die Heizung abgedreht oder das Fenster offen gelassen, weshalb die Leitung eingefroren und geplatzt sei.
Das Ziel ist klar: Der Vermieter (oder seine Versicherung) will die hohen Sanierungskosten auf Sie abwälzen. Sie sollen den Schaden "aus eigener Tasche" oder über Ihre Haftpflicht zahlen.

Doch so einfach ist das nicht. Ein Rohrbruch in der Wand ist fast immer Risikosphäre des Vermieters.

Die Rechtslage: Heizpflicht vs. Baupflicht

Natürlich haben Mieter eine Obhutspflicht. Verhindern Sie als Mieter aktiv, dass Schäden an der Wohnung entstehen. Das bedeutet im Winter: Sie dürfen die Heizung nicht komplett ausschalten und wochenlang verreisen, wenn draußen Minusgrade herrschen (AG Hamburg, Az. 41a C 418/06).

Aber: Diese Pflicht bedeutet nicht, dass Sie jeden Raum auf 22 Grad heizen müssen. Es genügt, wenn die Temperatur so gehalten wird, dass das Wasser in den Leitungen zirkuliert und nicht gefriert.

Wann haftet der Mieter wirklich?

Damit der Vermieter Sie in Regress nehmen kann, muss er Ihnen grobe Fahrlässigkeit nachweisen.
Das Oberlandesgericht Oldenburg (Az. 13 U 9/11) hat hierzu ein klares Urteil gefällt: Ein Mieter haftet für Frostschäden an Leitungen nur dann, wenn er die Heizventile bei starkem Frost vollständig geschlossen hält oder Fenster dauerhaft gekippt lässt.
Hatten Sie das Thermostat auf "Sternchen" (Frostschutz) oder Stufe 1, haben Sie Ihre Pflicht in der Regel erfüllt. Platzt das Rohr trotzdem, liegt es nicht an Ihnen.

Der eigentliche Schuldige: Die Isolierung

Wenn ein Rohr in der Wand einfriert, obwohl in der Wohnung noch Plusgrade herrschen (selbst bei 15 Grad Raumtemperatur), liegt fast immer ein Baumangel vor.
* Das Rohr liegt zu nah an der Außenwand.
* Die Dämmung der Fassade oder des Rohres fehlt.
* Es gibt Kältebrücken im Mauerwerk.

Für diese baulichen Mängel haftet der Vermieter. Er muss das Haus so bauen und instand halten, dass Leitungen bei normalem Winterwetter nicht einfrieren – auch wenn der Mieter mal sparsam heizt.

Beweislast: Wer muss was beweisen?

Hier liegen Ihre besten Chancen: Der Vermieter muss beweisen, dass das Rohr wegen Ihrer fehlenden Heizleistung geplatzt ist und nicht wegen Altersschwäche oder schlechter Isolierung.
Da das Rohr in der Wand liegt, ist dieser Beweis extrem schwer zu führen. Legen Sie lediglich dar, dass Sie die Heizung nicht komplett deaktiviert hatten.

Fazit

Zahlen Sie nichts! Unterschreiben Sie kein Schuldanerkenntnis. Ein Rohrbruch in der Wand ist Vermietersache. Melden Sie die Forderung Ihrer Haftpflichtversicherung – die wird dem Vermieter (oder dessen Gebäudeversicherung) juristisch fundiert erklären, warum Sie nicht zahlen werden.