Wer zahlt den Schimmel-Gutachter?

Es ist die klassische Patt-Situation im Mietrecht: In der Wohnung schimmelt es. Der Mieter sagt: "Das kommt von außen, das Dach ist undicht!" Der Vermieter entgegnet reflexartig: "Nein, Sie lüften falsch!"
Nichts geht mehr voran. Der Vermieter weigert sich, einen Handwerker oder Gutachter zu schicken, weil er keine Kosten übernehmen will, solange er glaubt, im Recht zu sein.

Viele Mieter spielen nun mit dem Gedanken: "Dann bestelle ich eben selbst einen Gutachter, der beweist, dass ich recht habe!"
Vorsicht: Wer die Musik bestellt, bezahlt sie erst einmal. Ein Bausachverständiger kostet schnell zwischen 500 und 1.500 Euro. Wir klären, wann und wie Sie dieses Geld zurückbekommen.

Grundsatz: Wer beauftragt, zahlt

Beauftragen Sie eigenmächtig einen Sachverständigen, schließen Sie einen Dienstvertrag ab. Die Rechnung geht an Sie. Der Vermieter ist daran vertraglich nicht beteiligt.

Die Ausnahme: Schadensersatz (§ 536a BGB)

Sie können die Kosten jedoch vom Vermieter zurückfordern, wenn sich Ihr Verdacht bestätigt.
Das Landgericht Heidelberg (Az. 5 S 42/12) hat entschieden: Stellt der vom Mieter beauftragte Gutachter fest, dass die Ursache tatsächlich in der Bausubstanz liegt (z.B. Wärmebrücke, undichtes Dach), muss der Vermieter die Gutachterkosten erstatten.
Die Begründung: Die Kosten zur Ermittlung der Mangelursache gehören zum Schadensersatzanspruch. Der Vermieter hätte den Gutachter eigentlich selbst rufen müssen. Da er dies verweigert hat, durften Sie zur Selbsthilfe greifen, um Ihre Rechte zu wahren.

Auch das Amtsgericht Hamburg (Az. 41a C 418/06) bestätigt: Leugnet der Vermieter den Mangel ungerechtfertigt, muss er die Kosten der Beweissicherung tragen.

Das Risiko des "Privatgutachtens"

Es gibt einen Haken: Beauftragen Sie privat einen Gutachter (sogenanntes Parteigutachten), hat dieser vor Gericht oft nur den Wert eines "qualifizierten Parteivortrags".
Wenn es später zum Prozess kommt, kann der Vermieter sagen: "Der Gutachter wurde vom Mieter bezahlt, der schreibt, was der Mieter hören will." Das Gericht bestellt dann oft einen neuen Gutachter. Sie bleiben dann schlimmstenfalls auf den Kosten für Ihren ersten, privaten Gutachter sitzen, auch wenn Sie gewinnen.

Strategie-Tipp:
1. Außergerichtliche Einigung: Versuchen Sie, sich mit dem Vermieter auf einen Gutachter zu einigen (Schiedsgutachter). Dann teilen Sie sich das Risiko.
2. Beweissicherungsverfahren: Wollen Sie absolute Sicherheit, beantragen Sie bei Gericht ein selbständiges Beweisverfahren. Das kostet Gerichtskosten, aber das Gutachten ist "gerichtsfest". Verliert der Vermieter hier, muss er alle Kosten tragen.

Fazit

Ein eigenes Gutachten ist eine Wette:
* Beweist es den Baumangel? Dann muss der Vermieter Ihnen die Kosten (meistens) erstatten.
* Sagt der Gutachter "Lüftungsfehler"? Dann zahlen Sie den Gutachter selbst und müssen zudem die Schimmelsanierung zahlen.
Seien Sie sich Ihrer Sache also sehr sicher (eigene Messungen!), bevor Sie den Auftrag erteilen.