Wasserschaden im Keller nach Starkregen

Starkregenereignisse nehmen zu, und immer öfter stehen Mieter vor einem Desaster im Untergeschoss: Das Kellerabteil ist geflutet, eingelagerte Erinnerungsstücke, Möbel oder die Winterkleidung sind durch das Schmutzwasser unwiederbringlich zerstört.
Die Reaktion vieler Vermieter ist abwehrend: "Das war ein Unwetter, höhere Gewalt. Da kann ich nichts für. Lagerung im Keller ist eigenes Risiko."

Doch diese pauschale Ablehnung ist oft juristisch falsch. Zwar haftet der Vermieter nicht für das Wetter, aber er haftet für den technischen Schutz des Gebäudes.

Grundsatz: Wer zahlt bei "Elementarschäden"?

Wenn Regenwasser von außen durch Fenster oder Türen eindringt (Oberflächenwasser), ist das oft tatsächlich "Pech" (bzw. ein Fall für Ihre Hausratversicherung, wenn Sie den Baustein "Elementarschäden" haben).

Anders sieht es aus, wenn das Wasser aus der Kanalisation durch den Abfluss im Keller hochgedrückt wurde. Hier muss das Gebäude technisch geschützt sein.

Der Hebel für Schadensersatz: Die Rückstausicherung

Das Landgericht Berlin (Az. 64 S 234/18) hat geurteilt: Zwar sind Keller primär Lagerflächen und keine Wohnräume, aber der Vermieter muss sicherstellen, dass bauliche Standards eingehalten werden.
Fehlt eine Rückstausicherung oder wurde diese jahrelang nicht gewartet, liegt ein Instandhaltungsmangel vor.

• In diesem Fall greift das Urteil des AG Wedding (Az. 21 C 282/13): Verletzt der Vermieter seine Instandhaltungspflicht (z.B. Wartung der Klappe vergessen), haftet er für die Schäden am Inventar des Mieters.
• Wichtig: Sie sollten als Mieter beweisen, dass das Wasser "von unten/innen" (Rückstau) kam und nicht "von außen" durchs Fenster lief.

Verschuldensunabhängige Haftung?

In seltenen Fällen hilft Ihnen auch der Bundesgerichtshof (VIII ZR 160/03). War der Keller schon bei Einzug baulich mangelhaft (z.B. Risse im Mauerwerk, durch die Wasser eintritt), haftet der Vermieter unter Umständen sogar verschuldensunabhängig für Folgeschäden an Ihren Möbeln ("Garantiehaftung" für anfängliche Mängel). Setzen Sie diesen Anspruch bei Starkregen gezielt durch, auch wenn die Beweisführung fordernd ist. Die fehlende Rückstauklappe bleibt dabei Ihr stärkster Hebel.

Mietminderung für den Keller

Unabhängig von den kaputten Möbeln können Sie die Miete mindern, solange der Keller feucht und nicht nutzbar ist. Da der Keller aber nur ein Nebenraum ist, fällt die Minderung gering aus. Üblich sind ca. 5% bis ca. 10% der Bruttomiete.

Fazit

Akzeptieren Sie nicht sofort das Argument der "höheren Gewalt". Prüfen Sie genau, woher das Wasser kam. War es ein Rückstau aus dem Kanal, haben Sie gute Karten, Schadensersatz vom Vermieter (bzw. dessen Haftpflichtversicherung) zu fordern, wenn die Technik versagt hat. Haben Sie eine Elementarversicherung im Hausrat, zahlt diese meist schneller – und holt sich das Geld ggf. vom Vermieter zurück.