Dach undicht nach Sturm

Sturmtiefs werden häufiger und heftiger. Für Bewohner von Dachgeschosswohnungen (DG) bedeutet das oft: Banges Warten, ob die Ziegel halten. Wenn es dann passiert und ein brauner Wasserfleck an der Schlafzimmerdecke wächst, ist der Schreck groß.
Noch größer ist der Ärger, wenn der Vermieter die Verantwortung mit dem Argument "Höhere Gewalt" (Force Majeure) von sich weist. Er behauptet dann: "Gegen einen Orkan kann ich nichts machen, das ist allgemeines Lebensrisiko."

Hier sollten Sie als Mieter juristisch scharf trennen zwischen der Pflicht zur Reparatur und der Haftung für Folgeschäden (z.B. Ihren nassen Teppich).

1. Das Dach muss dicht sein – immer!

Die wichtigste Nachricht vorab: Ob Sturm, Orkan oder Hagel – der Vermieter muss das Dach reparieren. Gemäß § 535 BGB hat er die Pflicht, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Ein undichtes Dach ist ein Mangel.
Das Argument der "Höheren Gewalt" befreit ihn nicht von der Reparaturpflicht am Gebäude. Er muss die Ziegel richten, die Dämmung trocknen und die Decke streichen lassen.
Der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigte in ähnlichen Konstellationen (vgl. VIII ZR 181/16 zur Mangeldefinition), dass bauliche Defekte wie verrutschte Ziegel einen Mangel darstellen, der den Vermieter zur Wiederherstellung verpflichtet.

2. Wer zahlt den nassen Teppich?

Hier wird es komplizierter. Für Schäden an Ihrem Eigentum (Teppich, Bett, Elektronik) haftet der Vermieter nur, wenn ihn ein Verschulden trifft.
* Echte Höhere Gewalt: War das Dach perfekt gewartet und der Sturm so stark (z.B. Orkanstärke), dass auch ein intaktes Dach abgedeckt worden wäre, trifft den Vermieter keine Schuld. Er muss den Teppich nicht bezahlen. Hier greift Ihre eigene Hausratversicherung.
* Verletzte Instandhaltungspflicht: War das Dach schon alt, morsch oder waren Ziegel locker? Dann haftet der Vermieter doch!
Der BGH (Az. VIII ZR 318/07) hat entschieden: Der Vermieter muss beweisen, dass er seiner Instandhaltungspflicht nachgekommen ist und das Dach mangelfrei war. Kann er keine regelmäßigen Wartungen nachweisen, wird vermutet, dass der Schaden durch mangelnde Sorgfalt entstand. Dann muss er auch den Teppich ersetzen.

3. Mietminderung bei Wassereintritt

Egal ob der Vermieter "schuld" ist oder der Sturm: Solange es reinregnet oder die Decke nass ist, ist der Wohnwert gemindert.
Das Landgericht Berlin (Az. 67 S 265/92) urteilte, dass ein Wasserschaden durch Unwetter zur Mietminderung berechtigt. Da bei Ihnen das Schlafzimmer betroffen ist, ist eine Quote von ca. 15% bis ca. 30% realistisch, je nachdem, ob Sie den Raum gar nicht oder nur eingeschränkt nutzen können (z.B. wegen aufgestellter Eimer oder Trocknungsgeräte).

Fazit

Lassen Sie sich bei der Reparatur des Daches nicht vertrösten. Das ist Vermietersache, sofort.
Bei Schäden am Inventar: Prüfen Sie kritisch, ob das Dach wirklich "in Schuss" war. Fordern Sie Wartungsprotokolle an. Oft entpuppt sich die "Höhere Gewalt" als jahrelanger Investitionsstau – und dann zahlt der Vermieter alles.